Владеть долей в квартире стало опасно: юрист объяснил, в чём дело

Современная судебная практика демонстрирует, что владение долей в жилом помещении приобретает всё более ограничительный характер, превращая право собственности в совокупность сопряжённых обязательств и рисков.

Об этом предупредила кандидат юридических наук Ирина Сивакова, сообщает ИА DEITA.RU.

По ее словам, этот тренд закреплен рядом решений высших судов, подтверждающих изменение подходов к регулированию долевой собственности, и в результате владельцы сталкиваются с новыми барьерами при реализации своих прав.

Как объяснила эксперт, одним из ключевых новшеств стало окончательное закрепление запрета на сдачу доли, в том числе и изолированной комнаты, без получения письменного согласия всех сособственников.

Верховный суд России чётко указал, что без этого согласия аренда подобного объекта невозможна, поскольку наниматель благодаря доступу к общему имуществу: кухне, санузлу, коридору, фактически использует часть общего жилья, что требует единогласного согласия.

Нарушение этого правила может повлечь за собой признание договора аренды недействительным и выселение арендатора по иску любого из совладельцев. В сфере принудительного выкупа наблюдается рост числа случаев, когда суды в пользу мажоритарных собственников удовлетворяют иски о принудительном приобретении малых долей, даже если владелец фактически не проживает в квартире и имеет другое жильё.

Согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ, при наличии существенной разницы в долях и отсутствии необходимости использовать жилое помещение, владелец меньшей доли может быть обязана продать свою часть остальным участникам по рыночной стоимости через судебное решение. Это новая тенденция, которая значительно усложняет положение малых долей, особенно если их владельцы не планируют проживать или не используют имущество.

Особое внимание уделено процедуре уведомлений в случае продажи доли. Новые юридические нормы требуют, чтобы уведомление направлялось по фактическому адресу прописки сособственника, а не просто по адресу квартиры, даже если он иной.

В случае если письмо направлено не по месту регистрации, сделку могут признать недействительной, а права покупателя — переданными сособственнику. Это обстоятельство существенно повышает риски для покупателя и усложняет процесс оформления прав на долю.

Кроме того, судебная практика вводит дополнительные ограничения на вселение родственников, исключая возможность подселения супругов, родителей или других близких лиц без согласия всех остальных собственников. Единственное исключение — несовершеннолетние дети, что ужесточает возможность свободного распоряжения жильем внутри долевой собственности.

Особо сложной ситуацией стали так называемые «замороженные» доли детей — даже и менее 1/100 — которые практически нельзя выкупить до достижения ребенком совершеннолетия. Верховный суд подчеркивает, что у детей нельзя признавать «отсутствие интереса» к пользованию жильем, а это делает любые операции с такими долями чрезвычайно затруднительными, что подчеркивает растущий проблемный уровень регулирования для детских долевых объектов.